引越しする前の自分に伝えたい たった１つのこと【2020年10月更新】

北海道外から札幌に「2020年7月に引越しした経験」から”わかったこと”がまとめてあります。
実際の見積書や配布資料も公開しているので、良ければ画像だけでも見て下さい。
画像の部屋には住んでいないので、入居者に迷惑がかかるので突するのはやめて下さい。
これから引越しを考えている方に、後悔しない引越しをしてほしくて記事にしました。
私の場合は家賃１カ月分７万円ほど安くなったので、そのくらいの価値がある情報だと思います。

１番伝えたいこと

結論から言ってしまうと、
『２か所以上の仲介業者さんに行く』です。
これを言うと「それだけ？」や「そんなのわかってる」と思う方がいると思いますが、理由を書くのでとりあえず目を通してみていただきたいです。

札幌の賃貸不動産はオープン市場

関東などと違い、札幌の賃貸不動産はオープン市場です。
オープン市場とは、どこの仲介業者さんでも紹介できる物件が同じと言うことです。

仲介業者さんの中には「これはうちの管理物件だから」などの言いまわしをして、自社でしか紹介できないように思わせるテクニックを使う人がいますが、他社でも紹介できます。
仲良くなった仲介業者さんに教えていただき、試した実体験の情報です。

どこに行っても同じ物件を紹介できるのなら、なぜ『２か所以上の仲介業者さんに行く』ことをすすめるのか、理由を次に書きます。

仲介業者は営利を目的にしているので、利益を最大にしなければいけない

仲介業者さんの目線から考えます。

仲介業者さんの収入は『不動産所有者からの報酬』『引越す人からの仲介手数料』『鍵交換費など雑費から』『自社所有不動産の賃貸報酬』などがあるそうです。
他にもあると思いますが、ここでは『所有者』と『引越す人』からの収入に注目していただきたい。
理由は、私が７万円安くできたのは、この「引越す人からの仲介手数料」を無料にできたからです。

仲介業者さんは『引越す人からの仲介手数料』を無料にしても『所有者から報酬』がもらえるので仲介契約したいのです。
ですが、利益を最大にしなければいけないため「取れそうな客からは仲介手数料を取ろう」とします。
だいたい１か所目の仲介業者は見積に仲介手数料を乗せてきます。

その見積書や画像などを持って2件目に行くと手数料の割引きや無料になるケースが100％です。
100％は言い過ぎかもしれませんが、私の場合は3か所回って全てそうなりました。

これだけなら2か所以上行かなくても、1か所目で交渉すれば良いような気がすると思いますが、なぜ行った方が良いのかを次に書きます。

今回紹介してもらった参考物件

常口アトムから

不動産のビッグから

仲介手数料込みの見積書

常口アトムさんの配布物

仲介業者さんに2か所以上行った方が良い理由

ずっと札幌市内に住んでいるなどして、札幌で知らないことはないくらい詳しい人なら良いのですがそのような人は少ないと思います。

その点 仲介業者さんは、入りたての新人じゃない限り特に担当地区に詳しいです。
人によっては転勤などで、もっと詳しい人もいます。
ですが入りたての新人に当たってしまった場合なども考慮して、情報集の意味や1人より2人以上の違った目線からの話を聞いた方が得と言うのが理由です。

他に、私のように「仲介手数料をまけろ！」と直接言うのが苦手な人でも、基本２か所目は割引きしてくれるのでメンタル的にも楽です。

ただし、話を聞くにしても1点だけ注意することがあります。

仲介手数料が無料の見積書

どこに住んだら良いかを仲介業者に聞かない

当たり前かもしれませんが、どこに住んだら良いかは自分で調べて決めた方が良いです。
銀行や証券会社の人に、どこに投資したら良いか聞いてはいけないのと同じ理由です。

よほど信頼できる人じゃない限りは、利益が絡んでしまうので向こうの都合のいいようにされます。
この記事の内容もですが、全ての情報を疑い納得いくまで調べてほしいと思います。
調べる方法は次に書きます。

事前に部屋探しをする

事前にどういう部屋があるのかをちょっとでも調べると、仲介業者さんのところに行って話をするときにスムーズになります。
何より自分の住む部屋を探すので、いろいろ見るのは楽しいと思います。

スマホから探す人が多いと思いますが、情報量が多いのでPCから見るのをおすすめします。
オンラインで調べれるおすすめサイトを紹介します。

ホームズ
業界大手です。PCから1番見やすいと思います。

スーモ
リクルートが運営しています。PCからは少し見難いです。空いていない部屋が載っていたり、情報の更新が少し遅いと思いました。

けんさくん
不動産のビッグが運営しています。PCから見やすいです。大手で調べれない「灯油ボイラー」の物件を調べるためだけに使いました。

仲介業者の選び方

補足として仲介業者さんの選び方を書きます。
はっきり言ってしまうと、どこの仲介業者さんに行っても同じです。
自分の住んでいる場所の近くや、外から見て感じ良さそうな所に行くくらいで良いと思います。
しいて言えば、次に住む場所にある仲介業者さんだとその土地に詳しい人が多く、内覧(部屋の中を見る)の移動時間も節約できます。

会社をすすめているサイトがありますが、会社や店舗が重要ではなく仲介する”人”が大事なので、何か所か行ってみて自分に合う人を見つけることが良いと思います。
ホームページに顔写真が載っている会社もあるので調べてみて下さい。

札幌以外の人は自分の知ってる全国チェーン以外に、北海道の大手２社『常口アトム』『不動産のビッグ』をチェックしてみるのも良いと思います。

私が仲介業者さんの利用方法として失敗したと思ったことがあったので聞いてほしいのですが、事前に電話予約をしなかったことを少し後悔しています。
電話予約をすると、電話で条件を聞いて紹介する物件を事前準備してくれたりスムーズなので予約した方がお互いにとって良いです。

私がお世話になった仲介業者さん

今回の記事内容の一部や、札幌賃貸業界の裏話を教えていただいた店舗はビッグ麻生店さんです。
店長の佐藤さんと言う人がぶっちゃけて教えてくれるので、とても参考になります。

でも1点注意ですが、今どき時代遅れの手付金を納めさせられるのでちょっと面倒。
もちろん私に利益はないので、行かなくても大丈夫です。

もし行く予定の人は、近くにある『牛かつ　いち華』にも行ってみてほしいです。
北海道牛を使った超レア牛かつ(定食1,350円)が絶品です。
普通に注文するとお味噌汁が納豆汁なので、苦手な人は注文の時に伝えて下さい。

札幌市内で住んではいけない場所

少し話がそれましたが、次に住んではいけない場所を書きます。
住んではいけない場所については、エリアで書いているので物件によっては当てはまらない場合があります。
理由も書いていますが、あくまで仲介業者さん数社回って聞いた情報等を書いています。

地震で地盤が緩かった場所

まだ記憶に新しい2018年9月6日の『北海道胆振東部地震(ほっかいどういぶりとうぶじしん)』の時に被害があった北区の一部・東区の一部・清田区の一部など。
詳細は札幌市ハザードマップを一読していただけると良いと思います。
リンク先に地震・洪水・土砂災害・津波ごとに分かれたPDFがあります。

治安が悪い場所

すすきの

すすきの周辺は治安が良くありません。
全国の有名場所で例えると、仙台の国分町・東京の歌舞伎町・名古屋の錦三丁目・大阪の難波・福岡の中州に住むようなイメージです。
仲良くなったすすきのの居酒屋の店長の話しだと、ほぼ毎日パトカーが来てる地域だそうです。

すすきの～中島公園(すすきの南側)

すすきの周辺に含まれるかもしれませんが、このエリアはラブホテル・モーテルが多いです。
やくざの事務所も多いです。

すすきの～白石周辺(すすきの東側)

家賃が低めで、すすきので働く人が住む地域です。
白石周辺の東西線南郷〇〇丁目駅までは生活保護など低所得者が多く、「車のワイパーが無くなった」などの話を聞くそうです。

市電東本願寺前駅周辺(すすきの西側)

この辺りもすすきので働く人が住む地域です。

地下鉄南北線北24条駅周辺

このエリアは、生活保護など低所得者が多く住んでいる場所です。
以前は第二のすすきのと言われていた場所で、今は寂れています。

札幌の住んではいけない部屋(物件)

物件の条件は人によって千差万別です。
ある人には最悪の物件でも、別の人には違うかもしれません。
ですが、札幌は少し特殊で99.9％の人にとって住んではいけない明らかな地雷物件があります。
それは何なのか紹介します。

暖房・給湯・キッチンがLPガス（プロパンガス）は地雷

ガスの種類を言われても、わからない人が大半だと思いますので簡単に説明します。

LPガスやプロパンガスとは・・
プロパンやブタンを主成分とした液化石油ガス（LPガス｛liquefied petroleum gas：液化石油ガスの略｝＝プロパンガス）
参考サイト

東京などでは通常都市ガスが使われています。
都市ガスとは・・
メタンを主成分とした天然ガス

上記のように成分によって違います。
ですが、ガスの成分だけじゃなく値段も大きく違うのも特徴です。
都市ガス：安い
LPガス・プロパンガス：高い（ガス会社によって価格も大きく違う）

仲介業者さんが聞いた話によると、LPガス・プロパンガスの物件に住んだ学生が冬季は家賃より高い請求がきたそうです。
他にも「家族がいるから都市ガス以外には絶対に住まない」と言われた等、LPガス・プロパンガスの良い話しを聞きませんでした。
学生なので、ガスストーブをつけっぱなしで寝たり 使い方が酷かったかもしれません。
使い方等実態はわかりませんが、少なくても私が行った仲介業者さんは全社すすめませんでした。

LPガス・プロパンガス物件の冬季は、高額な請求されても良い覚悟が必要かも。

参考までに私のキッチンはLPガスなのですが、料金は0.6㎥で3,859円です。
1人暮らしで、そんなに使用しないのにこの金額です。

これに給湯・暖房が加わると、節約を意識しなかった場合はゼロが1つ増える40,000円くらいになると概算します。

札幌市内　プロが勧める「ここに住め」地域

仲介業者さんがおすすめする地域など、教えていただいたことを公開します。
全般的に言えるのは、（若い女性は特に）駅から徒歩5分以内が人気のようです。
やっぱり寒くて雪が降るからですかね。
間違えている情報があれば教えていただきたいです。

札幌駅周辺・大通公園駅周辺

メリット：治安がまあ良い、買い物に便利(大手デパート等だいたい何でもある)、飲食店が豊富、大通公園と言うでっかい公園が近い、テレビ塔が近い、時計台が近い、赤レンガ庁舎が近い、JR・地下鉄・バス・タクシーをすぐ利用できる、冬季でも地下があるので移動に困らない
デメリット：家賃が高い、人が多い

円山公園

札幌の高級住宅街
メリット：治安が良い、買い物に便利(ショッピングモール”マルヤマクラス”)、飲食店が豊富、円山公園と言うでっかい公園が近い、丸山動物園が近い、北海道神宮が近い、地下鉄は東西線円山公園駅
デメリット：家賃が少し高い

澄川

メリット：家賃が安め、治安がまあ良い、スーパーが近い(マックスバリュー・生鮮プラザ)、飲食店がまあまあある、地下鉄は南北線澄川駅
デメリット：都心から少し離れる

福住

メリット：家賃が安め、治安がまあ良い、スーパーが近い(ヨーカドー)、公務員が多い、最寄り駅は東豊線福住駅
デメリット：都心から少し離れる、札幌ドームが近いからイベントがあると地下鉄が混む

麻生

メリット：家賃が安め、治安がまあ良い、スーパーが近い(イオン)、最寄り駅は南北線麻生駅
デメリット：都心から少し離れる、北区なので地盤が悪い所がある

琴似

メリット：家賃が安め、治安がまあ良い、スーパーが近い(ヨーカドー、イオン)、飲食店がまあまあある、最寄り駅はJR琴似駅・地下鉄東西線琴似駅
デメリット：都心から少し離れる

プロに聞いた”空室にならない”人気物件の条件

繰り返しになりますが、物件の条件は人によって千差万別です。
100人が全員納得する条件は無いと思いますが、空室にならない人気の物件の条件を教えてもらったので記載します。

光熱費が安い（最安になる組み合わせ）

１．オール(キッチン・暖房・給湯)都市ガス（暖房がガスセントラルならより良い）
１．キッチンIH、暖房・給湯-灯油
プロからの情報では上記２つが同率１位です。

３．オール電化
３．キッチンLPガス、暖房・給湯灯油
同率３位にオール電化を書きましたが、電気は高くなってきているそうなので人気が下がってきているようです。

以下はLPガスの割合が増えるほど高くなるそうです。
ただし、LPガスも自由化の影響で安くなってきているそうなので「住んでみないとわからない物件もある」と言っていました。

鉄筋/鉄骨の建物

せっかくの高効率な暖房でも、木造で断熱材が薄かったり、窓から冷気が入ってきたら意味ありません。
断熱・防音・いろんな理由で鉄筋/鉄骨が人気です。

下階に住人がいること

歩いている人から見られたり・セキュリティーの面、日当たり等の理由で２階以上が人気です。
下階に人が住んでいると冬暖かいことも理由として大きいです。
通常２階以上、１階が駐車場の場合は３階以上が人気です。

メインの部屋の窓の向きが南向き

南向きの窓は、太陽光が１番入るから人気です。

インターネット無料

インターネットの契約をしなくて良いし、料金も無料(正確には家賃に含まれている)なので人気です。

ネット無料の注意点：札幌ではケーブルテレビのJ-comを設置している物件が多いです。そのj-comのサービスで8メガバイト通信のインターネットやWi-Fiが無料の物件がありますが、通信速度が遅すぎて使い物になりません。ネット無料でも「光通信」や「j-com150メガバイト」か確認した方が良いです。
8メガバイトのイメージは、速度制限がかかったスマホと同じで”動画が止まりまくり”でまともに見れない状態だそうです。

駐車場が近くて屋根付き、ロードヒーティング

これは想像の通り天候に左右されないからです。
ロードヒーティングは、管理費が高くなってしまう場合があるので賛否あります。

オートロック・モニター付きインターホン

これはセキュリティーの面で人気です。

お風呂が一坪バス

一坪バスは普通の一軒家のお風呂です。湯船で足を伸ばせるくらいのサイズのお風呂です。
安い所は足を曲げないと湯船に入れません。

浴室乾燥

最近はエゾ梅雨と言われ、梅雨のような時期があるそうなのである方が少し人気です。

エアコン

昔は無い方が大かったのですがですが、今は新しい物件はほとんどついているそうです。
札幌も温暖化なのかヒートアイランドなのか、寝にくい暑い日が増えてきているので設置してある方が人気です。

【プロが勧める】引越しに最適な時期

これは私がとても知りたかったことだったので、教えていただきました。
最適な時期の定義は、『物件が多くて選べること』です。

答えから言うと、空き物件は12月から増え始めて2月3月がピーク（最適な時期）になるそうです。
正確には空き物件ではなく空き予定物件です。（空き予定で入居者募集をかけるため）

この時期は、本当に良い物件は内覧しないで埋まっていく超繁忙期らしいです。
２年とか、それ以上長く住む良い場所を探している人は、部屋の中を見る内覧してから決めたいと思います。
ですが、良い物件は入居者がいて内覧できない状態で決まってしまうそうです。
他の時期は、良い物件がある場合もあるが『この月‼』と言うのは無いようです。

私の経験から思ったことですが、引越ししたい月の半年前くらいから部屋探しをした方が良いと思いました。
長期間探すのは大変ですが、良い物件を見つけれるチャンスも多くなります。

まとめ

仲介業者さんは２か所以上行き、仲介手数料を無料にする。
札幌の賃貸不動産はオープン市場なので、どこの仲介業者さんに行っても同じ。
店舗に行く前に、ネットで部屋探しをする。
北区・東区・清田区には地盤の悪い所がある。
すすきの周辺・白石周辺・24条周辺は治安が悪いところがある。
札幌駅・大通・丸山公園・澄川・福住・麻生・琴似の周辺がおすすめ。
暖房・給湯・キッチンがLPガス(プロパンガス)は光熱費が高いから避ける。
引越しに最適な時期は２月・３月。